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近期，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。

這究竟是不是新一輪“房改”？

暫且不論，“14號文”提出的兩個任務：“加大保障性住房建設和供給，推動建立房地產業轉型發展新模式”。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為這是針對當前樓市突出問題而提出。目前，樓市一邊是房子賣不掉，一邊是需求嗷嗷待哺。

樓市持續下墜，亟待新模式。

因此，沿用傳統的管理模式，即需求端各種激勵措施，比如給資格、加杠桿、降門檻等，甚至給大家搖旗吶喊、加油助威，“看好你、一定行”，讓市場提振信心、扭轉預期等，作用空間很小了。

問題的癥結，就在于供需錯配。

從人群來看，根據14號文的規定，主要有三類“住房困難”人群：

一是是重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

二是須按照 " 保基本 " 原則，合理確定城鎮戶籍家庭、機關事業單位人員、企業引進人才等不同群體的保障面積標準。

三是以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規定騰退原政策性住房。

從上面幾條可以看到，保障性住房的保障范圍主要還是以收入作為標準，同時對于住房面積和套數都有限制。

因此，未來的住房保障，分為兩大塊：一是配租型的，包括針對城市低保低收入群體供給兜底式保障，即公租房；也包含保租房，針對收入不太低，不符合公租房條件，但也買不起房的群體；二是配售型的，即針對有一定收入積累，想獲得產權住房，但支付能力弱的購房困難群體。

據“城市財經”，新一輪房改早在2018年就由深圳率先拉開。當年深圳提出，將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

按照這個規劃，未來深圳供應的所有住房結構中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房）占比60%。

很容易理解，就是保障房是用來住的，不能上市流通，你買了以后也不能長期不住，如果想賣也只能由政府回購，而這個回購價格雖然沒有明確，但估計并沒有獲利空間。

"14 號文 " 強調穩慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。" 支持城區常住人口 300 萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。

國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室編制的《2020 中國人口普查分縣資料》，城區人口超過 300 萬的城市共 35 個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、西安、杭州、佛山、南京、東莞、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、寧波、無錫、福州、貴陽、合肥、烏魯木齊、長春、南昌、常州。

隨著指導意見落實進入實操層面，之前保障性住房建設和供給方面的問題也將會被不斷健全的制度解決，實現房地產行業平穩過渡到高質量發展階段，行業將進入“低端有保障、高端有市場”的新格局。