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為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進房地產市場平穩健康發展，8月13日，南陽市住房和城鄉建設局會同南陽市自然資源和規劃局、國家稅務總局南陽市稅務局、國家金融監督管理總局南陽監管分局、中國人民銀行南陽市分行、南陽市不動產登記服務中心、南陽市住房公積金管理中心7部門聯合印發《關于持續促進中心城區房地產市場平穩健康發展的若干措施》（宛建行規[2025]4號）（以下簡稱措施），措施包含落實契稅優惠政策、深化“帶押過戶”服務、提升商品住房品質、統籌規劃配建設施等20條內容，自發布之日起執行，2026年12月31日結束。

問：此次政策出臺的背景和主要目的是什么？

答：我市高度重視房地產市場平穩健康發展，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。為認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，更好助力現代化省域副中心城市建設，破解當前我市樓市面臨的“信心不足”“庫存壓力”“融資困境”等多重挑戰，適應房地產市場供求關系重大變化的新形勢，結合實際制定本措施。核心目的是通過精準調控，實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，既滿足居民剛性和改善性住房需求，又推動市場企穩回升，構建房地產發展新模式。

問：《措施》主要內容有哪些？

答：《措施》堅定不移地落實因城施策主體責任，結合我市當前實際，綜合運用土地、金融、稅收和必要的行政手段，詳細規定了落實契稅優惠政策、落實個人所得稅優惠政策、優化住房信貸政策、放寬住房公積金使用條件、深化“帶押過戶”服務、鼓勵居民住房“以舊換新”、維護進城購房農民既有權益、購房人子女享受市民同等教育待遇、加快商品房去庫存、穩妥處置“工抵房”、調低房地產企業土地增值稅預征率、允許已供土地分宗處置、支持房地產企業分期繳納土地出讓金、支持項目分期建設分期驗收、提升商品住房品質、統籌規劃配建設施、支持“白名單”項目融資、科學把握供地節奏、合理控制新增商品住房供應、加強輿論引導等20項措施的具體內容。

問：政策在稅收優惠方面有哪些調整？意義如何？

答：政策從契稅和個人所得稅等方面進行優化：

其中，契稅調整：對個人購買家庭唯一住房或第二套住房，面積140平方米及以下的統一按1%稅率征收；140平方米以上首套按1.5%、二套按2%征收。此舉直接降低購房成本，尤其惠及改善型群體。

個稅退稅：對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買商品住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

這些政策的調整，將通過稅收杠桿激發住房消費活力，促進“賣一買一”循環，平衡市場供需，讓想買房的人買得起、買得值，買得無后顧之憂。

問：在支持合理住房需求方面，信貸和公積金政策有哪些亮點？

答：政策從降低門檻和提升便利性兩方面發力：

購房人在所購商品房屬地內無商品住房的，購買商品住房時申請貸款一律按首套住房執行住房信貸政策，同時將商業性個人住房貸款首付款比例統一為不低于15%；并明確提出放寬住房公積金使用條件，在南陽買新房，公積金可以直接付首付，公積金不夠的，可以組合貸款，并降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，五年期以上首套房貸款利率由2.85%降至2.6%，同時支持“商轉公”和“帶押過戶”辦理二手房貸款。

另外，措施的實施也將解決進城購房農民的后顧之憂和外來人員、本市居民跨區購買商品房孩子上學難問題。政策明確規定，城里買房，農村宅基地使用權保留；外來人員在中心城區購買商品住房及中心城區居民跨區購買商品住房，已取得不動產權證的，其隨遷子女接受義務教育時，享有與屬地城鎮居民子女同等待遇，由屬地區級教育部門統籌安排到公辦學校入學；未取得房屋不動產權證的，其網簽備案合同等材料可代替房屋不動產權證作為入學申請憑證使用。

這些措施將大幅降低購房門檻，緩解購房人員的資金壓力，尤其利好新市民和青年群體。

問：如何促進住房流通和“以舊換新”？

答：政策通過市場化機制和行政引導雙軌推進：一方面鼓勵房企和中介機構建立“以舊換新”房源庫，降低傭金和評估費；一方面，鼓勵市屬國企按市場價收購二手住房，引導換房群體購買新建商品住房。同時，推行二手房“帶押過戶”，合并土地、抵押變更登記，降低交易成本。

問：如何緩解房地產開發企業資金壓力？

答：在房地產開發企業與債權人協商一致的情況下，可采取“以房抵債”方式抵扣債務。其次是調低土地增值稅預征率，即普通住宅預征率從1.5%降至1%，非普通住宅預征率調整為3%，其他類型房地產為4%，保障性住房預征率為0%；新增住宅用地土地出讓競買保證金，可按不低于土地出讓價的20%繳納，并允許分期繳納土地出讓價款；擴大“白名單”項目覆蓋范圍，推動更多房地產項目獲得融資支持，實現“應貸盡貸”。

問：政策在提升住房品質和配套方面有哪些舉措？

答：政策聚焦“好房子”建設，從設計和配套雙向發力：一方面鼓勵房企按新規范優化設計方案，推廣低密度、綠色智慧住宅，打造“急救+生活+康養”試點項目；另一方面不計容配套設施擴大至幼兒園、養老用房等社區服務設施，統籌規劃鄰里中心，滿足托幼、醫療、商服等需求。以此推動房地產市場從“規模擴張”轉向“品質提升”，增強居民獲得感。

問：在土地供應管理方面有哪些針對性措施？

答：政策從供地節奏、土地利用、開發模式三方面調控：一方面科學供地，商品住宅去化周期超18個月時暫停新增住宅用地供應，對閑置土地爭取專項債收回收購；另一方面靈活處置，允許已供土地分宗轉讓（需履行公共配套義務），支持“先投入后轉讓”模式；同時，支持分期開發，對未開工項目可分批次規劃、驗收、辦證，緩解房企資金壓力。實現土地資源優化配置，避免庫存積壓，促進項目有序開發。

問：如何保障政策落實？

答：一是加強協同聯動。在市政府統一領導下，市住房和城鄉建設局會同相關主管部門建立協同聯動工作機制，形成政策合力，確保各項政策紅利精準直達市場主體和廣大人民群眾。二是強化政策宣傳解讀。通過多種渠道和形式，廣泛宣傳解讀政策內容，提高知曉度和透明度，形成良好市場氛圍。三是密切監測評估。動態跟蹤政策實施效果和市場反應，及時研究新情況、解決新問題，根據需要優化完善政策措施。

問：購房人如何更好地保護自己的合法權益？

答：購房人在購房時，一要仔細查看項目銷售現場公示信息，充分了解在售房源信息，包括項目《商品房預售許可證》、商品房預售資金監管賬號等。二要確認擬購房屋已取得《商品房預售許可證》，對于未取得《商品房預售許可證》的期房，說明還不具備銷售條件，請不要購買。三要及時網簽商品房買賣合同。認真審查填寫合同內容，確保是真實意思的表述，合同一經簽訂即具有法律效力。四要將購房款包括意向金、定金、首付款等直接存入商品房預售資金監管賬戶，保證項目資金專款專用，杜絕爛尾風險。