正文

??編者按：信息轟炸的時代，我們只求安靜記錄市場點滴動態，關注普通人的買房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂居買房 付強 發自北京

??得知北京將于10月進行第二次土地集中出讓，張雷第一時間在手機里添加了新的備忘：“時間，10月，具體日期待定；事項，看土拍”。

??生活中的張雷，既不在房地產企業供職，也不是上下游市場的從業者。關注土拍只因為，他明年計劃要買房子，身邊朋友都勸他先看拍地，“他們說，這樣就能知道‘明年大概能用什么價位，買到哪些地段的什么品牌的房子’。”

??了解了土地市場的走向，真的就能有的放矢，挑選到更適合自己的房子嗎？

??“6千入手的房子，如今每平米漲到12萬”

??最初規劃買房時，張雷也和大多數購房者一樣，根據地段、價格的基本心理預期，去各大網站和應用做“地毯式”搜索。

??很快他就發現，這樣做一方面消耗精力，比如對比同一區域的幾個相似樓盤時就格外費功夫；另一方面也缺乏預判性。現在看的項目、戶型，明年也許就賣完了，等于無用功；但現在不看吧，心里又不踏實。

??向朋友求助，有人給他推薦了一位資深買房“專家”，何先生。何先生在2000年用全部身家，以6千元/平米均價入手了望京的一套小三居，如今房價12萬元/平米；2011年趕在房價上揚前夕再次出手，購得第二套房，并且在2013年結束前，把身邊有置業打算的朋友全部“勸上了車”。

??何先生向張雷透露，他的買房秘籍，就是盯緊城市的土地市場。

??“根據樓面價，能推導出一年后的新房價格范圍，而地塊位置和拿地企業，也能幫助提前鎖定好房子在哪兒。土拍的邏輯其實沒那么復雜，準確性也一直比較穩定。”

??如果把新房售價比作面包，那么樓面價就是制作面包的面粉，是開發商競得地塊分攤在每一平米建筑面積上的土地價格。在樓面價的基礎上，加上建設施工成本、各類稅費，以及開發企業的利潤，基本就可得出新建商品房的市場售價。

??當然，由于不用城市的新房定價政策存在差異，加之市場預期、金融環境等條件的影響，一個樓盤售賣價格的最終出爐可能不止公式計算這樣簡單，但樓面價的高低，依然是影響價格的最核心因素。

??除了價格，拍地還能告訴你很多實用信息

??除了面粉和面包價格的因果關系，一場土拍，還能傳達出大量信息，其中不少或許都會影響我們的購房決策。

??比如，土拍能客觀反映一個城市未來新房的整體供應量。一手房本質上是供求關系市場。通過土地出讓，可以大致了解，未來一年城市新房的供應總量，再與過去兩年新房成交量進行對比，就能看清目前城市新房市場的供求關系，而價格正是由供求關系決定的。

??再比如，從土拍結果中可以找到，今年哪些區域、板塊供應了比較多的土地，未來大概率就會成為熱門的置業區域。

??其中的邏輯是，某個板塊出讓宗地較多，住宅供應量增大，一年后新房套數增加、購房者數量同時增加。三年后交房入住，板塊總人口提升，各類生活消費需求隨之增長，推動商業、教育、醫療等各類配套快速發展，居住氛圍越發濃厚，使得板塊內的二手房也被看好。

??如今在很多城市，新建樓盤不僅數量眾多，“內核”也越來越同質；遇到地段無二、價格相近甚至連戶型都高度相似的項目，如何能從中選出更優者？

??這時，土拍又能發揮作用了；不僅能洞察熱區，甚至還能更加具體地幫你找到好項目在哪兒。比如，看開發商和物業公司的品牌。建筑材料和施工質量，是樓盤品質的根本保障，大品牌往往能嚴格執行選材和建設規范；品牌開發商還傾向于選擇自家物業或大品牌物業，服務通常更有保障，而好物業是住得好的重要前提。

??值得注意的是，從今年起，22城開始采用兩集中的方式出讓土地。兩集中指集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，而22城則包括：北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶、蘇州、鄭州、成都、合肥、武漢、廈門、濟南、寧波、長沙、福州、沈陽、長春、無錫、青島。

??9-10月期間，上述城市將普遍迎來第二輪集中供地。

??將分散于每個月的土地出讓，改為三個批次集中進行，對于希望透過土拍為購房找尋規律的購房者來說，無疑是有利的。信息集中放出，有助于橫向對比與匯總，從而更加清晰地發現土地市場變化趨勢，給置業規劃提供更多準確的參考。

??可能有人要問，看拍地，更多是為以后買房做準備，那如果現在就要買呢？

??其實，關注土地市場，了解今年最新拍出地塊的樓面價、供地區域和拿地企業等信息，也能大致知道，現在售賣的項目，是具備增值潛力，還是只能維持現狀；未來同片區內，是不是有迎來“大牌”鄰居，使自家樓盤的吸引力受到影響；自己心儀的項目，是否位于發展前景良好的地段上，等等。

??所以，不要再認為，拍地和買房沒有必然聯系。房子都是土地上“長”出來的，明確了預算和大致區域后，從土拍源頭上著手，往往能幫你更快找到好房子在哪里。（完）