正文

??編者按：信息轟炸的時代，我們只求安靜記錄市場點滴動態，關注普通人的買房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂居買房 陳天賜 發自北京

??如果世界上真有阿拉丁神燈的話，想必幾乎每一個得到它的人都會許愿“請讓我有花不完的錢”。

??一夜暴富也許是走上人生巔峰最便捷的途徑了。雖然聽起來三觀不正，但誘惑在前，普通人很難拒絕。而拆遷作為中國房地產歷史上不容忽視的時代烙印，曾把一大批普通人與一夜暴富之間的距離拉到最近。

??有些人拿到巨款肆意揮霍，有些人為了更高補償鋌而走險，有些人固守土地成了釘子戶……不論如何，拆遷撬動的是人的利益，這場博弈下展現出的人性百態，也許是比拆遷本身更值得咀嚼的味道。

??從舊房換新房到貨幣化安置

??10月初，北京通州區今年最大的棚改項目公布了中標人，按照每畝土地8萬元的額度給予村民補償。這從側面說明，棚改貨幣化安置雖已不像幾年前那般轟轟烈烈，但離徹底終結仍有時日。

??而在過往的棚改大潮中，得意、失意，大悲大喜，拆遷戶們面臨的境遇不盡相同。

??“沒想這么遠，房子長地上也搬不走，就感覺拿著錢買啥不行，過這么多年窮日子見錢眼開了唄。”當筆者問出“為什么選擇拿補償款而沒選換房”的問題后，洪建國語帶戲謔說道。

??這是當年濟南吳家堡拆遷的典型現象，幾乎整個村的人都拿了補償款，短時間內家家戶戶都買了豪車，好像你買得比別人晚就跟不上潮流一樣。

??2015年是拆遷史上的一個節點，在此之前，全國的政策風向一直都是“拆一戶舊房換一戶新房”，之后“貨幣化安置”的政策才提出，但是依然存在選擇的余地。只不過，像洪建國這樣過慣了窮苦生活的人，白花花的現金顯然能帶來更直接的刺激。

??但是，刺激并不能支撐生活。洪建國也坦然，自己還是缺乏持續發展的理財觀念，同村有選擇實物安置的人，每平方房價坐漲超3000元，而自己手里的豪車卻只能不斷生銹、貶值。

??以小見大，房價上漲的一大因素來自于貨幣化安置帶來的需求釋放。那些拿著成百上千萬補償款的剛需客，需要自己購買商品房。他們在短時間內一股腦進入了市場，開發商積存的庫存快速消化，房價迎來飆漲。

??這種現象在拆遷廣泛的三四線城市尤為明顯。國家統計局數據顯示，2015年-2018年，全國120多個三四線城市，房價平均漲幅高達55%以上。更不用說，拆遷還催生了一批“搏拆遷”的投資炒房客，把大量二手房囤積在手里等待時機。

??從棚改到舊改的轉型之路

??當房價上漲的速度和城市更新的速度不匹配時，拆遷就成了發展的阻力。所以，自2019年起，國家開始出臺新的拆遷政策，有意踩剎車，開始朝著舊改的方向轉變。

??家住濟南王舍人鎮的陳先生一家，就正好經歷了棚改到舊改的轉變期。

??“本來家里的老房子正好在新東站片區，而且前面的兩棟樓已經拆完了，就等著我們的房子拆。結果一等就是三年，現在確定不拆了，要做改造。”陳先生說道。

??不僅如此，陳先生的父母也在附近的政府家屬院里居住，一套100多平的大三居，也正在進行戶外電梯的安裝工作。

?（圖片來源已獲授權）

??此類舊改已經成為城市更新目前的主要方向。一方面，之前大拆大建的風格造成的環境污染等問題，已經不再適應新時期城市發展的需求；另一方面，拆遷破壞的不僅僅是住所，還有原住地居民的社會結構，人、地和文化關系。

??舊改雖破除了拆遷帶來的不利影響，但同時也催生了不少新問題。一個老舊小區的硬件改造可以在幾個月內完成，但是“軟件”改造卻后繼乏力。最大阻力在于老舊小區普遍缺少合規的物業管理，改造后的設施維護得不到保障，甚至會出現維修設施需要業主合力解決的現象，導致居民的生活水平并未獲得顯著提高。

??有鑒于此，住建部在今年8月10日發布就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見的通知，提出除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

??各地也緊跟步伐，在十四五規劃中紛紛明確，既要保證基礎類改造，也要促進改善型改造。如北京今年8月27日印發了《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》，提出舊改要應改盡改、能改則改、宜改則改，有針對性、目的性地判斷改造指標，采取“任務制+申報制”，最大化聽取居民訴求。

??從拆遷之路看時代變局

??中國拆遷的歷史，可以追溯到2008年，但真正大規模推進，是在2013年。根據中國政府網的官方數據，2013年至2017年全國累計改造各類棚戶區2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數量和惠及居民數量均比2008年至2012年翻了一番。

??截至2018年底，全國范圍內1億多居民“出棚進樓”，住房條件得到極大改善。但正如前文所說，拆遷帶來的問題在日后愈發顯著，尤其是對房地產行業的沖擊。貨幣化安置很大程度上加劇了房價上漲趨勢，導致某些居心不良者鋌而走險，更不用說各種鬧事，甚至“鬧上訪”等現象。

??有人說2020年是拆遷終結之年，舊改將全面代替棚改。但凡事不能一刀切，城市更新過程需要循序漸進，政策方向也很明確：嚴控大拆大建，糾正不等于叫停。況且，城市發展過程中總有不得不拆除的房子，這也是老百姓認可的更新方式。

??同時，我們依然需要意識到時代的變化。伴隨拆遷，每個城市似乎都多多少少誕生了幾個“名震四方”的釘子戶，他們堅守自家土地，與拆遷隊斗智斗勇。不過近幾年，這類現象鮮見報端，一方面是政府行事風格更加人性化，能夠聽取意見做出調整；另一方面，老業主們也開始逐漸接受發展的觀點，認識到個人利益可以從城市發展中得到滿足。

??人的思想發生轉變，土地便不再是束縛，拆遷這場博弈才能趨于理性；市場各主體都參與其中，才不會給未來留下一地雞毛。（完）