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樂居買房訊 說起買房過程中最不愿遭遇的經歷，“還沒交付就爛尾”絕對榜上有名。近些年，特別是去年房企頻繁爆雷以來，延期交付、樓盤爛尾案例驟增；不拿到新家鑰匙，購房者心頭的大石始終難以放下。

更糟心的是，拿不到房子只是其一，購房者還不得不繼續履約，按時支付按揭貸款。一旦斷供，不僅可能被銀行起訴，還會被納入失信名單，影響社會生活的方方面面。

如此說來，遭遇爛尾，難道就只能自認倒霉了？

先別著急，近期媒體報道的一個案例，給憂心忡忡的置業者帶來了希望。

爛尾樓 資料圖

期房爛尾 法院判了：

購房人不用還月供

2014年，許先生在嘉興購買了一套別墅，按揭貸款392萬元。后來，開發商因為資金問題無法按時交付項目，并最終惡化為破產。

在收房無望、沒法獲得房屋所有權的情況下，許先生選擇斷供，不再向銀行償還按揭。隨后，銀行把他告上法庭，要求其繼續支付剩余款項。

一審中，許先生被判敗訴，不僅被要求與銀行解除借款合同，還必須一次性歸還220余萬元。

對此，許先生表示不服并提出上訴。出乎很多人意料，事件的發展，在二審中迎來巨變。

法院認為，開發商因進入破產清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩余貸款的還款責任。

也就是說，銀行提出的，剩余貸款、利息等由許先生繼續承擔的要求，被判不予支持，而許先生已經支付的購房款則應得到退還。

法院做出判決的主要依據是，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

苦等、認命，籌錢自救？

遭遇爛尾不止這些對策

一個令人無奈又焦慮的趨勢是，近年來，期房爛尾的案例不僅屢見不鮮，更有日益增長的跡象。

通常情況下，很多業主只能自認倒霉，一邊苦等“奇跡”出現，一邊按月繳納房貸。

有時，因為同時支出租房房租和期房房貸、壓力山大，一部分業主被迫鋌而走險，冒著安全隱患、忍受居住不便，搬進沒水沒電沒燃氣的半成品樓，在都市原始生活中等待局面好轉。

最典型的案例，莫過于2020年被媒體廣泛報道、引發輿論熱議的昆明別樣幸福城項目。

當然，除了苦等一途，心有不甘的業主也會采取其他方式自救，比如眾籌款項盤活進度，讓施工得以繼續。

不過，此類情況雖有不少，但結果往往不太樂觀。據媒體報道，在開發商資金鏈斷鏈后，全國各地均有業主自籌款項推進建設，以求順利收房的案例，籌款金額少則數百萬、多則數千萬。

然而，其中有些因為后繼乏力，首波籌款未達預期數額、一段施工后再次停工；有些因糾紛導致項目被法院查封，業主投入打了水漂；有些輸在“臨門一腳”，好不容易熬到施工結束，最終卻沒通過綜合驗收、拿不到“合法身份”，前功盡棄。

也正因此，上文提到的嘉興案例，仿佛黑暗中的明燈，給眾多深陷交付泥潭的業主以希望。

遭遇延期交付或爛尾

如何用法律保障權益？

想要借鑒嘉興案例，首先要明確一個問題，即一審和二審的結果為何完全不同？

這里先援引最高法司法解釋二十一條第一款內容：

以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理

簡單說就是，因為爛尾，購房者起訴開發商，要求解除購房合同時，如果銀行也站出來說自己有獨立的訴求，訴開發商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時處理；如果銀行沒有提出訴求，法院可以只審理訴開發商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時審理，那購房人自然還需要償還貸款。

在這種情況下，法官一般認為購房人和開發商之間是房屋買賣合同關系，購房人和銀行之間是借款合同關系，兩個合同是獨立的兩個法律關系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經將貸款發放給開發商，已經幫助購房人支付了房款。

也就是說，嘉興案例一二審結果之所以出現差異，主要是因為對法律條款有不同的理解。那么，對于普通購房者來說，怎樣才是實操的正確姿勢呢？

首先，遭遇延期交付或爛尾，務必不可停止還貸。擅自斷供，銀行會采取措施，如起訴購房人要求還款、查封拍賣房屋等，同時未還款行為還將被納入不良記錄，嚴重影響購房人信用。

在此基礎上，購房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時起訴解除銀行借款合同。在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發商承擔的情況下，購房人可以停止償還貸款。

至于首付款，以及之前的貸款損失，購房人可開發商索要，由開發商承擔賠償責任。當然，通常情況下，爛尾多源于資金鏈問題，或開發商資不抵債，購房人即使勝訴了，也可能面臨開發商無力償還的可能。

所以，提起訴訟時務必慎重、周全，以查封保全開發商財產為核心，否則可能錢、房兩空。

當然，為了保障購房者合法權益，有關方面一直在做出努力。2月24日，住建部副部長曾在國新辦發布會上表示，要堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。

同時，為了盡可能規避風險，如何在選房階段提高準確性、找到交付安全更有保障的品牌、項目，也是購房者需要重點考慮的問題。

目前看來，首先要排除已經爆雷的企業，有裁員、停工、大幅降薪報道的亦要謹慎對待。相對而言，頭部國企、央企品牌綜合安全度較高，在房企大洗牌的當下，有國資背景的企業“有依靠有余糧”，愿意承擔社會責任，可以守住底線。

至于判斷頭部品牌的標準，主要可依照三個方面，一是近年來負債、杠桿逐步降低，二是較優的凈利率得以維持，三是市場份額不斷擴大。