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因為一則《三女孩被困燕郊檢查站 大雪紛飛中挨凍一夜》的新聞，和微博大V燒傷超人阿寶對于燕郊房價的樂觀議論，燕郊——這個與通州僅隔一河的環京小城又重回大眾視野。

燕郊，隸屬于河北省廊坊市三河市，因其向西30公里直達天安門的地理優勢，被各路媒體和平頭百姓稱其為“環京第一城”。

這座區域面積僅108平方千米的小城鎮，兩個天通苑即能覆蓋，承載了無數扎根北京、拖家帶口的青年人的向往和夢想。

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就在幾年前，燕郊經歷了一場轟轟烈烈的樓市大戰。眾多炒房客伺機入場，各路媒體炒作吹捧，房價一天一個樣。

硝煙散去，惟余一地雞毛。

現今加快推進京津冀一體化進程，京唐城際鐵路燕郊段即將通車，燕郊房價回暖聲音再起，這個“中道崩殂”的“環京第一城”樓市神話，是否即將重現？

01

說起燕郊樓市，魏小佳就是一聲嘆息。

來自河北的她，供職于一家還算知名的北京互聯網公司。而丈夫則在保險行業做銷售。日常開支尚能維持，可掏空家里六個錢包，也難上車北京環內一套房。

“當時是2016年，我們本來還在猶豫，正好燕郊房價剛開始上漲，感覺未來前景還可以，就決定落戶燕郊。”

沒想到，帶給魏小佳的是意外之喜。北京出臺930新政、提高首付比例，剛需客群開始外溢，疊加市政府東遷通州、大興國際新機場開建等規劃利好，燕郊樓市一路走高，尖峰時刻甚至有小區達到4萬元/平。

圖源：安居客

幸福來得太突然。魏小佳開心得冒泡泡，“真是買對了”。雖然每天得7點左右起床，晚上10點半以后才能到家。但是生活有奔頭、有希望。

水漲船高的燕郊樓市引來了大批炒房客，也令眾多房企開發商進駐跑馬圈地。酒吧、夜店、劇本殺、輕食店......各種大城市才有的娛樂項目開始在這座小城落地開花，各項周邊配套也開始規劃。

“燕郊距離行政副中心通州實在太近了，肯定會隨著堅挺的通州房價一路上漲，說不定過幾年，燕郊還可能被并入北京呢……”魏小佳如此憧憬道。

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02

然而，生活總是難如夢想般美好。上帝可能會為你開一扇窗，但總會很快關上。

為抑制過熱的燕郊樓市，2017年6月，廊坊市出臺購房新政，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，并且限購一套，本地戶籍限購兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市，遭遇當頭棒喝。

“當時想花錢辦燕郊社保，都不好弄。”魏小佳說。就這樣，很多北京燕郊通勤往返的底層打工者們，一夜間失去燕郊買房資格。野蠻生長的燕郊房價直接腰斬，自此跌落神壇，時至今日都未能回暖。

安居客數據顯示，燕郊2022年3月二手房均價18086元/平方米，環比下跌1.43%。許多熱門小區的掛牌價，不及當初售價的一半。

圖源：安居客

魏小佳不是沒想過賣房離場，只是二手房房源掛上去了，也是有價無市。

那么，棄房斷供可行嗎？

有網友自述稱，2017年在燕郊花426萬買了套房，四年還了16萬本金、64萬利息，如今這套房在二手市場跌到235萬，于是他選擇斷供。當初426萬買的房子，現在賬面縮水191萬，加上64萬利息、律師費等，虧了超兩百萬。

可以看出，斷供并非是銀行直接收房、一了百了那么簡單，拋開應該償還的本息、罰金不提，如果房子被拍賣，所得款抵不上房貸，購房者仍要背上一身債務。

“現在就是走一步看一步吧，”魏小佳苦笑道，“疫情反復帶來的通勤問題實在是太大了。以后可能會換個北京市里老破小或者天津的房，方便孩子上學。”

“這幾年，我們也攢了些錢。雖然二套有點難，咬咬牙也能買得起，好歹也能算城里人了。”

如今走在燕郊街頭，道路兩旁的門店商家門可羅雀，寂寞地開在陽光里。不時有三三兩兩的上班族低頭經過，行色匆匆。

03

相較普通購房者魏小佳，從事房產中介行業多年的金先生，顯然更懂此中門道。

在金先生看來，燕郊的房，只要你想買，就一定有辦法。限購政策下還是有很多“空子”可鉆：

可以買燕郊不限購的商住兩用房；或者通過中介先全款買房，五年后再辦理網簽過戶；也可以與有燕郊本地戶口的人辦理假結婚，購房前簽署財產協議，整個流程不到半年就可以走完。

雖然現今燕郊樓市實在慘淡，但金先生還是抱持樂觀態度：“北京房價5、6萬，甚至十萬比比皆是，燕郊有京津冀一體化的利好，22號線通車后，通勤國貿CBD才一個多小時，京唐城際鐵路燕郊段也將在今年通車。房價怎么不可能再次雄起？”

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誠如金先生所言，2021年6月，北京軌道交通M22號線河北段工程正式開工建設，設有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下車站，工程建設期為2021年至2025年，燕郊人乘地鐵進京有望成為現實。

而燕郊地鐵房也確實像金先生估計的，在當地樓市普遍不景氣的當下，一路走高。22號線潮白大街站的周邊二手房均價普遍在2.1-2.3萬元/平，較之燕郊1.8萬元/平的均價高出了不少。

除此之外，金先生還算了一筆賬：“現在燕郊的存量房僅有7000套左右，2021年拍出的土地僅有少量幾塊，其中一半還是商業用地。

而三河市的人口數量則比2020年暴漲了30萬，絕大部分都是燕郊的流入。這么一算，燕郊的房地產市場未來肯定供不應求。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦贊同此觀點，他認為，燕郊地區價格大幅下滑，市場需求不足是主要原因。2017年6月限購以來，符合資質的購房者大幅減少，導致住宅交易疲軟。

針對未來走勢，嚴躍進強調，北三縣未來和副中心接軌的概率增加，城市規劃較好，還是有較好的發展機會的。

對于燕郊樓市，很多非房地產業內人士也在關注。微博大V、燒傷超人阿寶也認為：“燕郊的低房價，完全是被限購政策硬壓下來的。啥時候政策一調整，房價立馬反彈。而隨著通州發展，買不起通州房子的新居民在房價低廉的燕郊置業，會成為大勢所趨。

已在燕郊置業了的，只要等幾年，回本的希望是很大的。”

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04

誠然金先生分析得不無道理，但還是存在一些橫亙現實的隱憂。

最實際也最迫切的，就是每日往返的通勤問題。且不論北京22號線2025年才落地開通，中間尚存多少變數猶未可知。根據官方數據，地鐵落成后，早高峰最多僅能容納4.7萬人次，顯然難以填平燕郊打工者的上班需求。

在此基礎上，還要疊加疫情常態化帶來的影響。疫情期間，進京一律需要排隊3-4小時檢查核酸證明，“現在，鄉愁是一張薄薄的核酸證明，北京在這頭，燕郊在那頭”。

對于拖家帶口的打工夫妻來說，所必須要考慮的，還有孩子的上學問題。燕郊有意放開落戶政策的小道消息，意味著燕郊并入北京幾無可能。而河北省激烈的高考競爭又令人望而卻步。

種種有利不利因素疊加，越來越多的北漂們在為孩子遷出燕郊的同時，選擇將遠在他鄉的父母接來燕郊，再置辦一處房產方便照顧，不失為一種折中選擇。

“燕郊只是環京樓市的一個縮影，的確有很多購房者都期待著樓市能夠回暖。但正如現在的市場表現一樣，連最有機會回暖的燕郊都一直橫盤，其它城市的機會更少了。

至于大家熱議的‘環京概念’;，剛需可以上車，但如果炒房，這個板塊有虧損的風險。”有業內人士如此表示。

“中道崩殂”的“環京第一城”房價，還會回暖嗎？歷經樓市潮起潮落、浪漲浪跌，汩汩流淌的潮白河水依舊靜默無言，也許只有它才知道答案。