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樂居買房 陳硯硯 發自北京

受樓市調整期影響，今年“金九銀十”格外引人關注。傳統的樓市旺季，能否成為市場復蘇的推動器，迎來更多購房人入場？哪些片區、板塊值得重點關注？未來一段時間，上海樓市走向如何，成交、房價可能出現哪些變化？樂居買房就此專訪了上海中原地產市場分析師盧文曦。

盧文曦表示，從大環境來看，全國樓市還是處于弱勢行情，在這種情況下，上海新房、二手房成交量已經連續且快速地釋放了3個月，走出一個相對強勢的行情，表現已經相當不錯。

而且，目前上海在房貸利率、積分搖號、市場供應等方面利好頗多，各商家在“金九銀十”也會推出促銷折扣優惠，預計市場將迎一波小高潮。

綜合各類購房需求，分析市場推盤、優惠情況，盧文曦建議剛需群體無需再等，可在金九銀十期間考慮出手，新盤可重點關注當前熱門五大新城區域，以及前灘、大虹橋、浦東川沙板塊。

若選擇購買二手房，外環到郊環內區域建議多加關注，比如閔行浦江鎮、嘉定江橋、南翔、寶山顧村等等，區域內有多種房源，可選范圍較大。

展望未來，盧文曦推測，預計下半年上海房價會出現波動，可能出現小幅上漲，但總體維穩。

以下為采訪實錄：

Q1：今年“金九銀十”還是購房的好時機嗎？為什么？

盧文曦：是購房好時期。首先對于新房而言，供應有保障，充分供應意味選擇余地大。7、8兩月是一個月推一批新盤，入市節奏也比較快，預計第五批已經在路上，很快會看到具體名單。另外，相比以往，當前分數焦慮已經有效緩解。以往75分才算高分，現在60分都有機會參與網紅盤的搖號。而且大部分項目入圍分也就60多分，所以對買家越來越友好。

二手房方面，新房供應量增多成為牽制二手房漲價的“工具”，現在二手市場買賣雙方心態都很平和。房東樂意市場價掛牌，也會有談價格余地，3%是普遍能看到的空間；買家理性，不追漲，價格不合理就另選房源。買賣雙方處于平等地位。

整體來看，上海已經走出獨立行情，雖然不具備大幅上漲的空間，但同樣，不具備大幅下跌空間。

Q2：剛需、剛改、高改，您更建議哪類購房人在金九銀十抓緊“上車”？理由是什么？

盧文曦：改善群體可根據市場及自己實際狀況決定，但是剛需是最等不起的客群，需抓緊上車。因為對于剛需客來說，在房租逐年上漲的情況下，晚上車一年，就要支付這一年的房租。還有，其實現在的購房成本已經降低了，主要是房貸利率下來了。而且現在選擇面廣，新房盤多，二手房也有挑選余地，所以應該抓住這個窗口期。就算不是馬上做決定，房子一定是要先看起來的。

Q3：在您看來，哪些片區、板塊，可能成為九、十月的市場熱門？

盧文曦：新盤方面，五大新城一定是熱門區域。此外，還有前灘、大虹橋、浦東川沙等有新盤放出的話，一定是網紅熱盤。

二手房市場的話，外環到郊環內區域會繼續保持領頭羊的角色。畢竟這個環線帶穿越很多傳統的、成熟的居住板塊。比如閔行浦江鎮、嘉定江橋、南翔、寶山顧村等等，區域內有老公房、動遷房、次新房等等，選擇余地廣。

Q4：可否請您作出預測，上海市場成交、房價，未來一段時間的走勢如何？

盧文曦：從大環境來看，全國樓市還是處于弱勢行情，上海能走出相對強勢行情已經相當不錯。成交量已經連續并且快速釋放了3個月，積蓄的動能得到釋放。9月進一步攀高峰的可能性不高，但是即便有回調，量也不會特別明顯。

現在處在行情調整期，因此不能用2020年、2021年金九銀十的標準來衡量市場。9月新房成交量能繼續保持在100萬平方米以上、二手住宅成交套數能維系在1.9萬套以上，就已經是不錯的結果，證明金九成色較佳。

總體來看，今年剩下的幾個月預計成交量不會出現特別明顯的波動，比如新房難以再出現120萬平方米以上的量，二手住宅很難出現2.4萬套以上的水平。但下降空間也有限，二手房預計很難出現一個月低于1.4萬套以內的數據表現。

因此，我推測今年下半年，上海房價會出現波動，上漲可能比較緩慢，即便一些月份出現調整，漲幅依舊不大。

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