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樂居買房 鞠風超 發自北京

當前房地產市場仍處調整階段，受政策環境優化、疫情得到有效控制等因素帶動，部分地方樓市活躍度略有好轉，深圳就是值得探究的鮮活樣本。今年的“金九銀十”能否迎來更多購房人入場？深圳哪些片區、板塊值得重點關注？未來一段時間，深圳成交、房價可能出現哪些變化？樂居買房就此專訪了房產專家克而瑞深圳區域總經理陳洪海博士。

陳洪海表示，今年“金九銀十”的市場到了一個相對白熱化的階段，各大樓盤為了爭取有限的剛需和改善客戶群會加快走量沖業績。雖然難現往年的火熱盛況，但對于剛需和改善客戶來說，可以在“金九銀十”爭取一些相對較大的優惠力度。所以，在低潮時期抓緊“上車”，利率、購房成本降低，不失為置業良機。

綜合不同購房人群的置業需求，陳洪海分析，剛改和高改實際上是今年“金九銀十”上車的主力軍。對于剛需的客戶來說，選擇過程會多方比較、優中選優，觀望情緒會更濃，購房的周期也會拉長。

改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子灣，僅有的一塊住宅用地就是璽家園，戶型面積為123-425㎡，均價12萬/㎡，但是項目周邊的二手房已經達到了20萬/㎡，一二手房倒掛的情況非常明顯。前海、蛇口以及寶中三地屬于改善型熱門板塊。

性價比高的剛需板塊，一般來講是在一些郊區，比如光明、坂田、龍華、民治和紅山。今年光明集中供地上調價格，意味著光明已經走出2021年“土拍價低谷”。光明區深業頤瑞府，毛坯限價是4.53萬/㎡，可能會吸引一波剛需客戶的關注。除此之外，現房項目因為不涉及到能不能如期交付的問題也會比較有吸引力。總而言之，對于剛需客來講，可選擇的余地比較大。

據克而瑞深圳的判斷，到年底，深圳樓市可能會有一波略微的上揚。市場全年整體是一個L型的呈現，前三個季度基本上是L的豎線筑底了，下半年包括第四季度應該是L的平滑線，到年底有一波拋物線上揚的階段，整體上來講，房價是趨穩的，上漲的空間也會在嚴格的把控范圍內。

未來房地產市場的情況主要取決于深圳的二手房指導價，是否有調整的空間。二手房指導價調整的進展，關系到是否會帶來深圳二手房市場的振興，一二手房聯動帶來的價格差會導致一手房市場是否呈現上升的態勢。目前來看，市場還是向好的方向在轉變，從筑底到開始回升，可能回升的幅度沒有太大。對于房地產市場來講，到年底市場是一個往上走的翹尾階段。

以下為采訪實錄：

Q1 今年“金九銀十”還是購房的好時機嗎？為什么？

陳洪海：今年以來，全國的一線城市，除了上海北京以外，基本進入了一個買方主導的市場，客戶的觀望情緒比較濃厚。目前處于以存量房交易為主的時代，“金九銀十”的市場也算是到了一個相對白熱化的階段，各大樓盤鉚足干勁沖業績。與此同時，為了爭取有限的剛需和改善客戶群，樓市頻現多種花樣營銷手段，比如首付分期、支持批量購買商品房等措施來加大營銷力度。

雖然，今年樓市的“金九銀十”難現往年的火熱盛況，但仍然是一個購房的好時機。尤其是對于剛需和改善客戶來說，可以爭取一些相對較大的優惠力度；利率、購房成本降低的情況之下，在低潮時期抓緊“上車”，不失為置業良機。

Q2 剛需、剛改、高改，您更建議哪類購房人在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

陳洪海：很明顯，現在就是改善類更適合購房的朋友們“上車”。目前，剛需改善和高端改善在市場上表現得更為活躍，無論一手房還是二手房，這樣的需求占主流。對于剛需一族來講，綜合考慮的因素更多，對價格的敏感度更高，包括總價段、單價段、面積段、區位等因素也會考慮，所以觀望情緒會更濃，購房的周期會拉長。因此，目前來講，剛需更加內卷，而剛改和高改實際上已進入了一個上車的高峰期。當然，這也要取決于一二手房的情況，以及區位地段，是否國企央企，操盤的項目等因素。

總體而言，剛改和高改實際上是今年“金九銀十”上車的主力軍。對于剛需的客戶來說，選擇過程會多方比較、優中選優，購房周期會加長，難度也會加大，所以他們可以持續關注天貓好房的好房源推薦，以及我們克而瑞的一些樓盤性價比點評榜單。

Q3 在您看來，深圳的哪些片區、板塊，可能成為九、十月的市場熱門？

陳洪海：改善的需求，包括剛需改善和高端改善。改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子灣，僅有的一塊住宅用地就是璽家園，戶型面積為123-425㎡，均價12萬/㎡，其中126㎡最低單價10.0萬/㎡；423㎡最低單價13.6萬/㎡。但是，太子灣璽家園周邊的二手房已經達到了20萬/㎡，這么看來，一二手房倒掛的情況是非常明顯的。這種改善盤算是高端改善，項目蓄客、包括預計的開盤去化率都會非常高。這一類型的板塊主要是在前海、蛇口以及寶中三地，比較熱門。

性價比高的剛需板塊，一般來講是在一些郊區。光明、坂田、龍華，包括民治和紅山等其實都是剛需的板塊。今年光明集中供地上調價格，在深圳的三輪土拍中，價格漲幅都是數一數二的。這意味著光明已經走出2021年“土拍價低谷”。隨著地鐵配套的規劃與通達、市政配套的打造以及產業與人才的集聚，光明向好必將回歸市場價值。光明區深業頤瑞府，毛坯限價是45000，就可以吸引一波剛需客戶的關注。大家現在買房越來越謹慎，越來越考慮性價比、一二手房倒掛的情況，也越來越關注新土拍的項目，限價和目前在售項目的價格中間是否有價差。除此之外，還會考慮現房項目，因為不涉及到能不能如期交付的問題。所以對于剛需客來講，其實可選擇的余地比較大。

Q4 可否請您作出預測，深圳市場成交、房價，未來一段時間的走勢如何？

陳洪海：當前，“房住不炒”成為樓市調控的主基調。為支持剛性和改善性住房的正常需求，各地房地產政策正在進一步放松。深圳的購房政策依然保持著極度嚴苛的態勢，目前市場也處于一個持續筑底的階段，商品房的庫存量也不大，市場比較理性，房子正在回歸居住屬性。

我們克而瑞深圳的判斷，房產市場會有一個翹尾的階段，也就是說到年底，市場可能會有一波略微的上揚。市場全年整體是一個L型的呈現，前三個季度基本上是L的豎線筑底了，下半年包括第四季度應該是L的平滑線，到年底可能會有一波拋物線上揚的階段，整體上來講，房價是趨穩的，上漲的空間也會在嚴格的把控范圍內。

未來房地產市場的情況主要取決于深圳的二手房指導價，是否有調整的空間。縱觀上海的新房市場高漲，主要原因也是二手房倒掛的項目相對偏多，而深圳目前這種項目實際上是非常少的，但凡是出現這種項目，在市場上都出現一房難求的狀態。

所以，要看二手房指導價調整的進展，是否會帶來二手房市場的振興，一二手房聯動帶來的價格差是否會導致一手房市場呈現上升的態勢。目前來看，在沒有出臺優化二手房指導價政策之前，整體市場出現了一個相對比較低迷的狀況，各個板塊之間分化越來越明顯，整個的商品房市場，目前處于一個筑底的階段。

所以，未來只能比現在要好。現在是一個轉折點，市場呈現回歸的態勢，所以我們對于未來的判斷就是：市場還是向好的方向在轉變，從筑底到開始回升，可能回升的幅度沒有太大。對于房地產市場來講，到年底市場是一個往上走的翹尾階段。

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