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樂居買房 發(fā)自北京 鞠風(fēng)超

今年1-8月份，超過200個(gè)城市發(fā)布了700+次穩(wěn)樓市政策。在各方努力下，目前各地的“保交樓”工作已經(jīng)取得積極進(jìn)展。那么，今年的“金九銀十”還會再現(xiàn)往年的樓市盛況嗎？2022年的長沙，哪些片區(qū)、板塊值得重點(diǎn)關(guān)注？長沙樓市的成交、房價(jià)可能出現(xiàn)哪些變化？樂居買房就此專訪了湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞。

陳世霞表示，8月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅供需達(dá)到近10年的最低值，規(guī)模下降明顯。在新房成交低溫下，長沙二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房，但一二手總體規(guī)模進(jìn)入歷史低點(diǎn)。從市場端的反饋來說，市場信心還在緩慢恢復(fù)中，并沒有快速反彈。

但歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，市場越低迷，越適合買房，因?yàn)榉績r(jià)的漲跌于你只是紙上貨幣，以相對低的價(jià)格買到合適的房子，早買早享受。所以，對于有自住剛需或改善需求的朋友來說，“金九銀十”是買房的好時(shí)機(jī)，錯(cuò)過了金融危機(jī)的2008，又錯(cuò)過了去庫存的2014，就不要再錯(cuò)過2022了。

綜合購房需求以及市場推盤、優(yōu)惠分析來看，陳世霞建議剛需及剛改客戶“金九銀十”應(yīng)及時(shí)“上車”，因?yàn)榻衲晔袌鰤毫ο虏慌懦?xiàng)目會推出更大力度的促銷手段去吸引客戶、提高認(rèn)購。目前政策是寬松窗口期，剛需及剛改項(xiàng)目當(dāng)前市場壓力較大，競爭激烈；客戶對于價(jià)格較敏感，而“金九銀十”項(xiàng)目的優(yōu)惠力度有較大吸引力，后期待入市項(xiàng)目受限價(jià)影響價(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)，所以，對于剛需及剛改客戶而言：此時(shí)是“上車”的最佳時(shí)機(jī)。

高改項(xiàng)目面向高端客群，釋放優(yōu)惠的可能性較小，高改客戶資金充裕，選擇“上車”與否關(guān)鍵在于是否有值得入手的項(xiàng)目，目前長沙有綠城鳳起麓鳴、旭輝鉑悅湘江、江山印等多個(gè)地段稀缺、品質(zhì)高端的改善項(xiàng)目，“金九銀十”或?qū)⒓哟笸剖哿浚吒目蛻舻捻?xiàng)目、房源選擇性增多，此時(shí)入手時(shí)機(jī)也較佳。

長沙目前市場的表現(xiàn)來看，還在筑底階段，未來穩(wěn)樓市政策仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。從短期來看，長沙未來4個(gè)月有一定的壓力，但相比中部武漢南昌來說，長沙房價(jià)最低，庫存壓力適中，總體非常健康穩(wěn)定的市場。熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)樓盤一房難求，遠(yuǎn)郊板塊賣不動，中間板塊在客戶量有限下需要營銷促進(jìn)成交。所以，未來4個(gè)月的銷量取決與政策的持續(xù)放松和開發(fā)商促銷力度的疊加效應(yīng)。

以下為采訪實(shí)錄：

Q1 今年“金九銀十”還是購房的好時(shí)機(jī)嗎？為什么？

陳世霞：傳統(tǒng)的“金九銀十”已來，先看一組長沙樓市的表現(xiàn)數(shù)據(jù)：8月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量55萬方，與7月相比環(huán)比漲12%；成交量55萬方與7月相比持平，均價(jià)14589元/平，環(huán)比漲5%。但值得注意的是，供需都是近10年的最低值，規(guī)模下降明顯。

在新房成交低溫下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，長沙二手房每個(gè)月新增2000套掛牌，累計(jì)掛牌總量房源68565套，今年二手內(nèi)五區(qū)月均成交3000套，已恢復(fù)去年下半年的平均水平，總體二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房表現(xiàn)，但一二手總體規(guī)模進(jìn)入歷史低點(diǎn)。

對于購房者來說，如果你是自住剛需或改善需求來說，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，市場越低迷，越適合買房，因?yàn)榉績r(jià)的漲跌于你只是紙上貨幣，以相對低的價(jià)格買到合適的房子，早買早享受。錯(cuò)過了金融危機(jī)的2008，又錯(cuò)過了去庫存的2014，希望你不要錯(cuò)過2022。

Q2 剛需、剛改、高改，您更建議哪類購房人在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

陳世霞：看購房者個(gè)人需求，買房宜早不宜遲。

今年1-8月長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)509萬方，成交555萬方，同比下滑均超過4成，成交均價(jià)12839元/㎡，同比上漲10%。

市場規(guī)模縮小，但長沙樓市中長期發(fā)展基礎(chǔ)面良好，價(jià)格穩(wěn)步上漲是長期發(fā)展趨勢；當(dāng)前市場活躍度低，傳統(tǒng)“金九銀十”市場促銷力度較大，今年市場壓力下不排除項(xiàng)目會推出更大力度的促銷手段去吸引客戶、提高認(rèn)購。

剛需及剛改項(xiàng)目當(dāng)前市場壓力較大，競爭激烈，而客戶對于價(jià)格較敏感，“金九銀十”項(xiàng)目優(yōu)惠力度夠大，目前政策是寬松窗口期，后期待入市項(xiàng)目受限價(jià)影響價(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)，對于剛需及剛改客戶而言：此時(shí)是“上車”的最佳時(shí)機(jī)。

高改項(xiàng)目面向高端客群，釋放優(yōu)惠的可能性較小，高改客戶資金充裕，選擇“上車”與否關(guān)鍵在于是否有值得入手的項(xiàng)目，目前長沙有綠城鳳起麓鳴、旭輝鉑悅湘江、江山印等多個(gè)地段稀缺、品質(zhì)高端的改善項(xiàng)目，“金九銀十”或?qū)⒓哟笸剖哿浚吒目蛻舻捻?xiàng)目、房源選擇性增多，此時(shí)入手時(shí)機(jī)也較佳。

Q3 在您看來，長沙的哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場熱門？

陳世霞：長沙主流客戶看重地段、性價(jià)比和配套。

目前已凸顯高價(jià)值的板塊，如濱江新城、大市府、梅溪湖、洋湖、天心濱江等，地段優(yōu)勢突出，占據(jù)長沙獨(dú)特江景、濕地、山體資源等，配套完善，品牌房企扎堆開發(fā)，品質(zhì)型項(xiàng)目多，改善型客戶偏好此類板塊，九、十月份加大供應(yīng)量可能性較大，或?qū)影鍓K熱度。

發(fā)展雛形初現(xiàn)的潛力型板塊，如麓谷二期、鵝秀、高鐵新城等，片區(qū)規(guī)劃加速落地，教育、商業(yè)等配套日益完善，品牌房企進(jìn)駐積極性高，片區(qū)價(jià)值逐步兌現(xiàn)，而片區(qū)內(nèi)部競爭激烈，九十月促銷可能性較大，此時(shí)入手性價(jià)比極高，對于剛需、剛改客戶置業(yè)具備較強(qiáng)吸引力。

Q4 可否請您作出預(yù)測，長沙市場成交、房價(jià)等方面，未來一段時(shí)間的走勢如何？

陳世霞：主要從政策、供需和板塊三方面展開。

政策層面，全國樓市從收緊政策全面轉(zhuǎn)向?qū)捤烧撸L沙從網(wǎng)簽限售時(shí)間調(diào)整，再到存量盤活政策，以租換房票，再到二孩及以上家庭新增一套購房資格，再到長沙縣穩(wěn)樓市12條，起到了一定的促進(jìn)作用，但就目前市場的表現(xiàn)來看，還在筑底階段，未來穩(wěn)樓市政策仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。

供需也是雙向下降。全年預(yù)計(jì)供需同比下降3-4.5成，總體量跌價(jià)漲。從短期來說，截至8月底內(nèi)六區(qū)庫存830萬方，按照近6個(gè)月的消化速度，去化周期至11.8個(gè)月的預(yù)警值，亦是四年來的最高值，雖然絕對值變化不大，但上升趨勢明顯，說明銷售速度放緩明顯。

預(yù)計(jì)下半年長沙內(nèi)六區(qū)還有新增供應(yīng)量569萬方，保守的來看，因去年集中供地中約4成左右為平臺公司兜底，加之房企資金問題放慢新開工節(jié)奏等因素影響，預(yù)計(jì)供應(yīng)量還會持續(xù)下跌，但總體量會高于上半年的供應(yīng)量，保守估計(jì)在400萬方。

從短期來看，長沙未來4個(gè)月有一定的壓力， 但相比中部武漢南昌來說，長沙房價(jià)最低，庫存壓力適中，總體非常健康穩(wěn)定的市場。

長期來看，每年凈流入人口20-30萬，總?cè)丝谌珖琶?7，中部省會排名第3，小學(xué)生人口排名中部省會第2，增長率排全國第二，這些數(shù)據(jù)都充分說明，基于人口增長對于住房需求的新增和換房需求的基本面相當(dāng)夯實(shí)。短期市場的壓力，在于新增供應(yīng)不足，市場觀望情緒濃厚所致。

板塊分化繼續(xù)加劇，供應(yīng)量決定銷量。目前的市場供應(yīng)量決定銷量，限價(jià)時(shí)代，供應(yīng)量集中在什么板塊，什么項(xiàng)目上，就已經(jīng)決定一大半，當(dāng)然前提是在發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，項(xiàng)目沒有硬傷。

總體來說，9月六區(qū)一縣預(yù)計(jì)41個(gè)項(xiàng)目有新開和加推動作，共4811套，67.52萬方，其中內(nèi)五區(qū)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)4134套，58.1萬方，供應(yīng)量環(huán)比8月增長的前提下，成交量有望環(huán)比回暖，傳統(tǒng)的“金九銀十”的旺季熱銷，恢復(fù)去年同期水平，估計(jì)難再現(xiàn)，總體規(guī)模在下降，短期難有起色。

短期內(nèi)就目前長沙政策的放松很難起到市場回升的決定性作用，市場供給不足和客戶需求疲軟是關(guān)鍵，簡單來說，熱點(diǎn)板塊熱點(diǎn)樓盤一房難求，遠(yuǎn)郊板塊賣不動，中間板塊在客戶量有限下需要營銷促進(jìn)成交。未來4個(gè)月的銷量取決與政策的持續(xù)放松和開發(fā)商促銷力度的疊加效應(yīng)。

基于板塊供求關(guān)系，市場需求以及短期購買力等因素，板塊分化和產(chǎn)品競爭力分化繼續(xù)加劇，具備產(chǎn)品品質(zhì)和核心配套的改善產(chǎn)品會持續(xù)旺銷。

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