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一周熱點：

央行同外匯局召開會議，提出：①因城施策指導城市政府精準實施差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，有效滿足房地產企業合理融資需求；②支持保障性住房建設等“三大工程”，加大住房租賃金融支持力度。

央行公布2023年三季度金融機構貸款投向統計報告。房地產貸款增速下滑態勢有所企穩。2023年三季度末，人民幣房地產貸款余額53.19萬億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態勢有所企穩。房地產貸款增速比上年末低1.7個百分點，低于各項貸款增速11.1個百分點；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。

2023年上海第四批“土拍”首輪擬出讓住宅地塊基本情況和規劃指標要求公布，首輪共安排了出讓8幅住宅地塊，分別涉及普陀區、虹口區、楊浦區、浦東新區臨港新片區、奉賢區，出讓面積約合431.3畝，總起始價約139.7億元，將于12月5日現場交易。

萬科2023年1-10月累計合同銷售面積2018.4萬㎡，同比減少5.5%，合同銷售金額3124.4億元，同比減少9.9%。10月單月合同銷售面積200.0萬㎡，同比增加0.5%，合同銷售金額318.3億元，同比下降0.9%。

一周綜述：

月初慣例低開，11月低位起步，據上海中原地產數據顯示：上周（10.30－11.5）新建商品住宅成交面積8.69萬平方米，環比減少61.24%。

從市場表現來看，各區成交出現不同程度縮水，尤其是前期放量特別明顯的地方，在過集中簽約期后出現快速滑落。比如嘉定，上周成交滑落到1.53萬平方米，環比減少79.04%，好在絕對量守在1萬平方米以上，沒有跌破正常區間。這也是基于前期有網紅盤入市，拉動簽約量，否則也會像松江、青浦一樣，繼續在4、5千平方米運行。大浦東也是前期入市項目比較多的區，上周成交3.09萬平方米，環比減少12.22%，波動沒有嘉定那么明顯。這也是上周唯一成交面積在1萬平方米以上的區。可見整體市場交易熱度并不高。

交易結構上回歸正常，從成交前十榜單來看，前期非常活躍的高價房產品溫度繼續平穩下降。榜單上3-6萬元/平方米的首次改善產品有5個，占據半壁江山。10萬+的高價房數量繼續減少，只有2個，簽約數量也開始減少。值得關注的是，成交前十榜單中沒有一個項目簽約超過百套，說明當期的市場活躍度不高。

基于10萬+項目交易活躍度略有減少，“3字頭”的首次改善產品有所增加，成交均價下滑，為61347元/平方米，環比下跌15.27%。

在連續快速釋放后，上周供應出現掛0現象。此前連續2周的供應超過60萬平方米，有透支后續供應的現象，月初供應斷檔并不意外。供應因為集中上市會導致入市節奏上不那么順滑。短期來看，第十批集中供應房源中有20個項目已經完成認籌或正在認籌中，入市的節奏還是比較快的。所以短暫停歇后，供應會繼續釋放。

新房市場雖然表現略好于二手市場，但同樣面臨降溫以及市場信心不足的問題。僅靠一些網紅盤項目只能脈沖式帶動成交上行，一旦過簽約期后成交又再度回到原先軌道。上周沒有簽約項目過百套就是印證之一，此外，有越來越多的新盤重啟渠道銷售以及優惠等手段，希望能提升去化。新房的去化壓力也會在臨近年底的時候逐步顯現出來。預計后續隨著供應節奏恢復，成交會有反彈，但高度和持續性謹慎樂觀。

文/上海中原地產