正文

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月上海二手住宅成交1.41萬套，環(huán)比增加5.89％，同比減少12.62%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

掛牌上行速度放緩 成交以價換量

從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房的掛牌量超過41萬套，繼續(xù)在歷史高位盤整。當(dāng)然，好的苗頭是，掛牌增速在放緩。據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進入11月份后，每周新增掛牌大約在1.1萬套左右，并且每周新增量下降趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，考慮到年底，掛牌活躍度不會太高，新增掛牌持續(xù)減少是大趨勢。當(dāng)然，從絕對新增量來看，仍屬于正常范圍，畢竟年底第十二批房源已經(jīng)亮相，而且不少樓盤有優(yōu)惠折扣，所以還有打新意愿在支撐。

從成交空間分布來看，依舊是大浦東，寶山和閔行成交排名靠前，分別成交2843套，1447套和1411套，比上月均有不同程度增加。此外，傳統(tǒng)交易活躍區(qū)中，松江成交也超過了1千套，說明11月市場交易情況比10月有一定改善。從板塊角度來看，徐匯南站，浦東世博表現(xiàn)相對突出，畢竟靠市區(qū)的地區(qū)成交量相對小一些，能上11月板塊成交量前十，反襯一些傳統(tǒng)交易區(qū)域成交不活躍。但是總體來看，傳統(tǒng)交易活躍地區(qū)，比如周康、嘉定住城區(qū)，三林、顧村等都繼續(xù)停留在榜單中，說明這些“中流砥柱”在繼續(xù)發(fā)揮作用。

從成交活躍的樓盤來看，甚至出現(xiàn)套均90平方米的樓盤，說明選擇二手房不完全沖小面積，低總價去，適度的居住體驗還是很重要的。從成交套數(shù)前十榜單中還發(fā)現(xiàn)，市場交易仍聚焦在外郊環(huán)間，可見二手房還是以總價3、4百萬以內(nèi)的“上車房”最活躍。

表：二手住宅成交套數(shù)前十小區(qū)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

以價換量 價格進一步下跌

從上海中原地產(chǎn)二手房價格指數(shù)來看，11月繼續(xù)下跌，跌幅為3.88%。并且價格指數(shù)創(chuàng)這輪下跌行情以來的新低。市場處于僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價格上做更多讓步。掛牌價打8折甚至更大的折扣才會激起買家興趣。此外，一旦有交易案例，成交價格低于小區(qū)平均價格，也會導(dǎo)致其他業(yè)主主動下調(diào)掛牌價格，否則沒有性價比的房源是不會被關(guān)注的。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：11月成交有所反彈并不意外，一方面，11月交易節(jié)奏回歸正常，10月畢竟還受到假期因素影響。另一方面，這些交易量是在房東進一步讓步達成結(jié)果，一步到位的價格是非常有吸引力的。雖然交易量有所反彈，但從絕對高度來看，還沒有過1.5萬套的“及格線”，所以市場還是受到調(diào)整的壓力影響。臨近年末，在市場趨勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，所以，交易量不會有明顯變化，最后一個月收官大概率還是平穩(wěn)過渡。

文/上海中原地產(chǎn)品牌部