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樂居買房 陳天賜 發自北京

在即將過去的2022年中，樓市救市政策不斷，但遲遲未見起色。除了臨近年底“三支箭”齊發拯救房企、在供應側密集發力之外，針對需求端的托舉也在近日被重新強調。

12月中旬的中央經濟會議上，國家繼續強調“房住不炒”，同時提到要“支持剛性和改善需求，解決好新市民、青年人等住房問題”，保證房地產平穩發展。

目標很多，重點很多，導致了一系列變化。得到信號的房企、購房者在重新審視市場和自身需求；疫情、收入下降等危機因素疊加，傳統的剛需改善等分類漸漸不適應當下樓市，新興購房群體的崛起也在不斷促進市場大洗牌。

那么，在這一年中，剛需、改善結構情況如何？90后新市民的購房需求和心態發生了什么轉變？未來房企的產品結構趨勢又將會走向何方？

剛需疲軟，改善稱王

經歷了兩年的樓市動蕩期，如今的購房者心態更加成熟，視角更加理性。在居家辦公和三胎政策的影響下，購房者開始傾向于選擇多戶型、功能性的住房，改善需求快速釋放。

中指研究院數據表明，2022年1-10月，30個代表城市中18個城市120-144平方米成交套數占比有所增長，24個城市144-200平方米和23個城市200平方米以上大戶型成交套數占比均有一定提升。

另外，23個城市90平方米以下面積段產品成交占比下降，剛需群體購房意愿進一步走低，剛需產品表現整體較2021年明顯轉弱。

（數據來源：中指研究院）

購房者對未來的預期不足，是造成這一現象的主要因素。2022年我國居民失業率處在高位，居民收入預期下降，置業信心不足。其中剛需購房者觀望情緒較重，部分轉向二手房市場。

以北京、上海為例，二手房因購房門檻相對較低而更受剛需人群青睞。2022年上半年北京成交比重接近50%，同比提升4.51%；而上海總價500萬以下的二手房交易占比也高達72%?？梢姡址渴袌龅男粜凸舜罅總鹘y的剛需。

另一方面，近年來新房供給端的轉變也促進了改善需求的膨脹。面積段出現一定增大趨勢，同時近兩年土地市場持續低迷，地方政府推地傾向于中心區地塊，也帶動新房項目價格出現結構性上漲。

據中指研究院數據，2022年1-10月，30個代表城市新房成交套總價均值及中位數普遍出現上行，有24個城市套總價均值同比出現明顯上升，三線城市整體上升規模最大。

即便是傳統剛需群體，在市場的變化中也不得不摒棄“犧牲居住品質換取更低價格”的金科玉律。更何況，追求更好的生活也已經成為新市民、青年人的重要置業考慮，新的剛性需求，變得越來越多元。

“新剛需”出現

當前，已經進入婚育年齡的90后，誕生于物質生活充沛的時代，成長在居民居住水平迅速提升的近二、三十年，對居住空間體驗感的追求大大提升，傳統剛需“低價”“湊活”的標簽被慢慢撕下。

根據國家統計局第七次人口普查的相關數據，2020年我國家庭戶人均居住面積已經達到了41.76㎡，其中，城市家庭的人均居住面積也已經達到36.52㎡，已經超過韓國、日本、法國的27.9㎡、32.9㎡、33㎡。一些在工作城市沒房的年輕人，往往在老家有房，真正無處安身的人已經很少。

而且，目前市面上大部分房子是在近二十年里新建的，能夠達到較為舒適的人居環境標準。

以上種種原因，使得大城市的新市民、年輕人開始追求“首套即改善”，如果經濟實力不夠，寧愿先租房住著，也不能接受蝸居，或是為了買房大幅降低自己的生活水平。

這些群體，如今的市場將其稱之為“新剛需”。他們依然沒有擺脫剛需的本質，即自住，同時需求更加多元，對品質更加敏感，有豐富的居住經驗。

這些特點導致了“新剛需”群體對目前市面上的大面積、多戶型住宅更有意向，而隨著二三線城市限購、限貸政策放開，無論是二胎家庭改善還是剛需自住，三房都是購房的底線需求。

同時，住宅的空間布局、節能環保，以及物業服務、社區氛圍等因素也出現在他們的考慮范圍中。

單純按剛需、剛改、改善、豪宅來劃分的客群定位和產品定位思路，顯得過于粗暴了。新的產品設計，必須提供多元的生活方式，必須要有對生活的想象力。

新房產品結構性變化 細分市場潛力巨大

受到市場需求持續變化的影響，近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化。

從近幾年的產品來看，擁有功能性更強、高端配置下沉、產品細分等特點的戶型逐漸占據主流。在相同面積的產品中，帶有中西廚融合、書房或儲藏室的戶型明顯更加熱銷。

不僅如此，一梯兩戶已經成為“標配”。雙套房設計、主臥浴缸等高端配置，也開始出現在100平面積段的戶型中，更加豐富了功能性。

另外，過去針對傳統剛需、改善的劃分，實際上缺少了對不同生活方式的包容。隨著需求的不斷分化，開發商對產品的功能細分也要迭代。

如針對多孩家庭的收納空間，針對自由職業者的大面積工作空間，針對養老客戶的陪伴空間等等。家庭生活的畫卷不一定要圍繞柴米油鹽，也可以圍繞愛好、個性化而展開。

住宅的需求進一步拓展，將側面帶動開發商產品品質的全方位提升，包括方位、結構、材料、空間、功能、使用等屬性，促進從“粗放型”到“專業化、智能化”的房地產經營模式的轉變。

這種趨勢也將倒逼開發商在土地市場做出策略調整。由于新房產品供應要盡可能符合不斷高端化的市場需求，在限價的前提下能夠發揮的成本空間進一步縮小，因此部分無新房限價的遠郊地段或將更受民營房企重視。（完）