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自2022年以來，房貸利好政策在全國各地接二連三密集發(fā)布，與之形成反差的卻是年輕人在社交媒體上認真研究討論起要不要提前還房貸。經(jīng)濟下行裁員斷供、投資收益跑不贏房貸利息……這成為年輕購房者做出提前還房貸這一決策的重要參考。

年后，“提前還房貸”相關(guān)話題再次登上各社交軟件的熱搜榜，甚至還有年輕人感慨“找到了新的理財途徑——提前還房貸”。早在去年，就有網(wǎng)友在某書上發(fā)貼稱：“建行提前還了4.5萬元，利息少了18萬元？趕緊搬磚還商貸”。此話題一經(jīng)發(fā)布，引來上萬點贊互動。

究其根本，“提前還貸”還是因為房貸的成本過高。金融去杠桿、樓市調(diào)控等一系列政策之下，普通人的投資收益能跑贏房貸利率已經(jīng)成為奢望。

據(jù)報道，有購房者家住某二線城市，2022年已經(jīng)開始進行提前還貸，“我去年年底提前還了15萬，主要還是覺得還房貸太虧了，還了一年多根本沒還多少本金，大部分時間都在還利息，感覺自己虧很大。”還有人還了兩年房貸，但“其實還沒有完全開始還本金”，“我們總共商貸70萬，結(jié)果還了兩年半，還有68萬。”所以網(wǎng)友感慨：“提前還其實是賺錢啊。”

春節(jié)前出現(xiàn)的提前還貸潮，不少購房人調(diào)侃說“不理財，年終獎就留給房貸。”不少銀行還因此關(guān)閉了線上預(yù)約申請通道。

年前年后提前還房貸熱一直在持續(xù)著，明明很多人受疫情影響收入大跌，為什么還要提前還貸呢？提前還房貸多好，銀行早回款！可是為什么銀行不歡迎呢，甚至有些銀行提前還房貸還要排隊排好幾個月？樂居邀請北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，用專業(yè)的角度為大家答疑解惑。

問：為什么會出現(xiàn)提前還貸熱？

王玉臣：首先，大部分城市的房價普遍下降，眼下房屋的升值空間已經(jīng)跑不贏房貸利息了。今年雖然還有極少部分城市的房價還在上漲，但很多城市的房價不僅沒有上漲，還有下降，大家對樓市的信心也是普遍下降。

其次，近期新的房貸利率不斷下調(diào)。而之前的房貸利率有不少是很高的，比如百分之五點多，甚至還有百分之六點多的。還款周期越長，利息就會越高，和新的房貸利率政策相比，差額也會越大。

再次，受疫情影響，很多人的收入受到了影響，每月還房貸對于很多購房人而言其實是一筆不小的開銷，給生活帶來不小的壓力，而且這種壓力是持續(xù)性的。所以，有一部分購房人可能就會索性選擇籌錢（通過出售其它房產(chǎn)、向父母兄弟姐妹借款等方式）一次性把貸款還了省事。

第四，還有一部分人原本是投資買房，當(dāng)樓市不景氣的時候，需要及時撤場止損，將貸款還了房子賣掉。再加上現(xiàn)在很多投資領(lǐng)域并不景氣，比如很多理財收益并不高，還不如直接抽回投資償還房貸更劃算。

問：為什么銀行不歡迎提前還房貸？

王玉臣：銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸，賺取貸款利息。而房貸利息又是其中很重要的一類，并且屬于比較優(yōu)質(zhì)的貸款類別。一方面周期越長，收取的利息就越高。另一方面，之前的很多房貸利率比現(xiàn)在的房貸利率是要高不少的，兩者對比，差額隨著時間的延續(xù)會越來越大。當(dāng)提前還款出現(xiàn)時，對于一些貸款客戶，銀行收回的利息會受到影響，利息可能會減低不少，銀行的收入就會有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行就會通過收取違約金或補償金、預(yù)約排隊等方式給提前還貸的購房人設(shè)置障礙。

問：銀行有權(quán)不讓提前還款嗎？提前還房貸是否可以收取違約金、補償金？

王玉臣：首先，《民法典》第五百三十條規(guī)定：“【債務(wù)人提前履行債務(wù)】債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負擔(dān)。”所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的。

提前還房貸是否可以收取違約金或補償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多時候是以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方要求收取補償金或違約金。有一點需要注意，一些銀行的按揭貸款合同文本中，往往會約定提前放貸需要支付違約金，這一點對咱們購房人是不利的。這些約定的條款實際上就是格式條款，有些人會認為這些格式條款是霸王條款，是無效的。但是，在司法實踐中這種條款認定無效的概率是極低的。

總之，“排隊提前還貸”的話題飽受爭議，不支持提前還貸的人認為房貸是普通人這輩子能借到的利率最低、金額最大的一筆錢，是對抗通貨膨脹最好的工具；但實際上，有一大批是傷不起的高位站崗買房人。提前還貸行不行，還是得以“購房者的投資收益率能否超過房貸利率”作為評價標(biāo)準(zhǔn)之一。