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2023開(kāi)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)起色，房貸利率一路走低。在“保交樓”“支持剛性和改善性住房需求合理釋放”的大背景下，2023年的樓市走向會(huì)如何？購(gòu)房者面對(duì)全新的市場(chǎng)環(huán)境該作何選擇？房企經(jīng)營(yíng)策略怎樣優(yōu)化轉(zhuǎn)向？對(duì)此，樂(lè)居買(mǎi)房對(duì)話(huà)了合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅。

郭毅表示，未來(lái)樓市的走向主要取決于積極政策能否迅速落地。對(duì)購(gòu)房者而言，政策的步調(diào)決定了預(yù)期的好壞，在積極的政策推動(dòng)下，“小陽(yáng)春”很可能得到延續(xù)，全年走勢(shì)也將保持上揚(yáng)。

而針對(duì)今年的置業(yè)策略，郭毅認(rèn)為剛性和改善性需求關(guān)注點(diǎn)是有區(qū)別的，剛性需求應(yīng)在資金門(mén)檻下，充分考慮板塊產(chǎn)業(yè)、配套標(biāo)準(zhǔn)等因素，而改善性需求則更應(yīng)關(guān)注戶(hù)型、精裝等是否滿(mǎn)足生活需要。

郭毅還提到，對(duì)房企來(lái)講，拿好地依然是核心邏輯，緊跟新時(shí)代住房需求、在產(chǎn)品層面做出引領(lǐng)性創(chuàng)新也是重中之重。而金融側(cè)的支持，在給予了市場(chǎng)消費(fèi)力的基礎(chǔ)支撐的同時(shí)，可能也會(huì)造成房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面。

以下為對(duì)話(huà)實(shí)錄：

Q：郭老師好，近期，房地產(chǎn)利好消息頻傳，您有觀察到樓市回暖的跡象嗎？請(qǐng)為我們介紹一下。

郭毅：從北京來(lái)看，1月份就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的回暖跡象了。北京1月份商品住宅的成交套數(shù)是2933套，因?yàn)槭?月是春節(jié)月，實(shí)際上有一周的時(shí)間是停止網(wǎng)簽的。我們相比較歷年的春節(jié)月的成交量來(lái)看，今年北京的銷(xiāo)量已經(jīng)創(chuàng)下近10年春節(jié)月的銷(xiāo)量新高。

北京的二手房市場(chǎng)其實(shí)是在春節(jié)之后回暖的，春節(jié)之后的工作日，基本上北京二手住宅的單日成交都保持在五六百套這樣的一個(gè)水平。

總體來(lái)講全月基本上突破1萬(wàn)套不是問(wèn)題。因?yàn)閷?duì)于北京來(lái)講，二手房成交超過(guò)1萬(wàn)套是一個(gè)市場(chǎng)陰晴線(xiàn)的指征。如果單月成交量在1萬(wàn)套以上，說(shuō)明市場(chǎng)在出現(xiàn)回暖，那么單月突破1.5萬(wàn)套以上，可能房?jī)r(jià)就已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)明顯的升溫了。所以從成交層面上來(lái)看，北京樓市確實(shí)已經(jīng)處在一個(gè)回暖通道里了。

Q：從國(guó)家到地方，從政策端松綁到金融側(cè)支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇迎來(lái)新機(jī)遇。在此背景下，您認(rèn)為今年的新房和二手房市場(chǎng)，將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？

郭毅：大家買(mǎi)房子的選擇上，現(xiàn)在并沒(méi)有那么明顯的區(qū)分了。只買(mǎi)新房，或者只買(mǎi)二手房的這種人是比較少的，很多人其實(shí)都是在新房和二手房的大盤(pán)子里面去做選擇，依據(jù)自己的資金的狀況，然后依據(jù)自己的工作和生活的地點(diǎn)，以及對(duì)房子未來(lái)價(jià)值潛力的一個(gè)判斷去做選擇。

那么今年的市場(chǎng)其實(shí)從現(xiàn)在來(lái)講，小陽(yáng)春來(lái)得雖然早，但是能不能夠延續(xù)，其實(shí)是存在一個(gè)不確定性的。來(lái)得早是因?yàn)楦黜?xiàng)寬松政策的支持，包括金融層面，M2的增速創(chuàng)新高，資金的使用成本。雖然說(shuō)北京的房貸沒(méi)有降，但是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸這些層面上來(lái)講，還是相對(duì)整體的資金融資成本已經(jīng)降了。這種金融側(cè)的支持其實(shí)是給予了市場(chǎng)更多的消費(fèi)力的一個(gè)基礎(chǔ)支撐。

所以我覺(jué)得對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)講，大家可能從金融層面到政策層面上都對(duì)未來(lái)存在著更好的預(yù)期，但是如果這個(gè)預(yù)期沒(méi)有實(shí)實(shí)在在地變成真實(shí)的政策落地，那么大家可能就會(huì)轉(zhuǎn)向一個(gè)悲觀的心態(tài)，所以其實(shí)核心還是放寬政策，有沒(méi)有可能盡快地落地。

如果政策很快出來(lái)了，就會(huì)對(duì)大家購(gòu)房門(mén)檻的下降也起到了一個(gè)明顯的推動(dòng)作用。那么這一輪的小陽(yáng)春很可能就會(huì)一路走下去，保持一個(gè)全年都保持一個(gè)上揚(yáng)的曲線(xiàn)。但是如果政策的落地比較晚，或者說(shuō)出臺(tái)政策的力度相對(duì)來(lái)說(shuō)比較輕，可能這一波預(yù)期就有可能迅速由向好轉(zhuǎn)向悲觀，所以核心的關(guān)鍵還是在政策。

Q：針對(duì)有剛性和改善需求的購(gòu)房人群，今年的置業(yè)策略分別是什么？請(qǐng)您給出一些建議。

郭毅：首先買(mǎi)房子核心其實(shí)不僅要看重當(dāng)下，還要更好地去了解這個(gè)片區(qū)這個(gè)板塊未來(lái)的可能性。

第一核心是要有對(duì)房?jī)r(jià)能夠產(chǎn)生堅(jiān)實(shí)支撐的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)片區(qū)是不是具備未來(lái)更好的發(fā)展前景。要找到真正能夠有這種高知高智人群集中的產(chǎn)業(yè)發(fā)力點(diǎn)，同時(shí)這個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)布局當(dāng)中，也是存在著持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)。比如說(shuō)現(xiàn)在可能最核心的就是科創(chuàng)，包括金融可能是能夠支撐所有產(chǎn)業(yè)發(fā)力的一個(gè)杠桿。

第二核心是買(mǎi)房人還是要根據(jù)自己的需要去選擇適合的房子，以及能夠滿(mǎn)足自己日常居住需求的這種配套，同時(shí)這個(gè)配套還會(huì)成為房子價(jià)值的一個(gè)很好的助力。

第三其實(shí)對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，大家更多是看自己的首套門(mén)檻，在購(gòu)房的資金額度上去做相應(yīng)的選擇。但是對(duì)于戶(hù)型的選擇，精裝配置的要求，應(yīng)該有自己的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)我們可能總價(jià)不高，但是盡量能買(mǎi)純南就不買(mǎi)東西，能買(mǎi)南北通透就不買(mǎi)純南。

大家選房子，其實(shí)選擇的是未來(lái)的一種生活場(chǎng)景和對(duì)于生活的一個(gè)設(shè)計(jì)。那么在這個(gè)前提之下，我覺(jué)得對(duì)于改善換房來(lái)說(shuō)，可能戶(hù)型是最核心的要點(diǎn)，以及精裝的配置是不是能夠滿(mǎn)足自己的基礎(chǔ)性的居住生活的需要。

Q：無(wú)論是“保交樓、保民生”，“支持剛性和改善型住房需求”，還是重提支柱產(chǎn)業(yè)地位，國(guó)家層面近期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度有目共睹。您認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)下的契機(jī)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略，盡快走出低谷？

郭毅：其實(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，核心的邏輯就是拿好地。有的地塊可能只要位置相對(duì)比較好，地價(jià)控制相對(duì)合理，就能跑出比較好的流速，同時(shí)也有更高的成本空間去用在打造產(chǎn)品上。

所以核心我覺(jué)得拿對(duì)地是房企在運(yùn)營(yíng)策略上的第一個(gè)要點(diǎn)。第二個(gè)是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，大家都有各自的亮點(diǎn)，但是還需要去更多地聚焦于客戶(hù)需求本身，去尋找一些能夠持續(xù)打動(dòng)客戶(hù)的引領(lǐng)性的產(chǎn)品創(chuàng)新，它可能不是顛覆性的創(chuàng)新，但是微創(chuàng)新就會(huì)有很大的幫助。

再一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)層面，還是要重視銷(xiāo)售展場(chǎng)的規(guī)劃，示范區(qū)和樣板間同樣重要，因?yàn)槭痉秴^(qū)園林是從買(mǎi)房人進(jìn)入開(kāi)始，他先感受開(kāi)發(fā)商的園林營(yíng)造，然后再進(jìn)入到售樓處，進(jìn)入到樣板間，去全方位的了解這個(gè)項(xiàng)目本身它是什么樣的一個(gè)設(shè)計(jì)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，給客戶(hù)更好的一個(gè)未來(lái)的想象力。

Q：2022百?gòu)?qiáng)房企年度銷(xiāo)售額同比縮水明顯，市場(chǎng)規(guī)模大幅衰退。2023年房企格局可能發(fā)生哪些變化？

郭毅：其實(shí)不是百?gòu)?qiáng)房企業(yè)縮水，而是整個(gè)市場(chǎng)縮水了。過(guò)去18萬(wàn)億，去年是14萬(wàn)億，整體少了，百?gòu)?qiáng)房企也不可能實(shí)現(xiàn)一個(gè)很高的破局。

今年總體來(lái)講，百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率會(huì)持續(xù)提高，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面已經(jīng)很難被打破了，特別是在金融層面上，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企的金融支持力度更大，其采用的融資方式也會(huì)更多。

同時(shí)今年全國(guó)都在著力搞經(jīng)濟(jì)，金融層面上又給出很大的支撐，所以今年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速是有保障的。那么在這個(gè)基礎(chǔ)之上，市場(chǎng)的總銷(xiāo)售額也會(huì)相比去年有比較明顯的升溫。百?gòu)?qiáng)房企總體銷(xiāo)售額上，同比也會(huì)出現(xiàn)上升。

Q：土地出讓 “兩集中”政策近期迎來(lái)優(yōu)化完善。您認(rèn)為，此種變化會(huì)對(duì)2023年房企拿地帶來(lái)哪些影響？房企應(yīng)如何調(diào)整拿地策略？

郭毅：我覺(jué)得影響當(dāng)然會(huì)有，但是企業(yè)去判斷土地價(jià)值的邏輯沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。

首先聚焦優(yōu)質(zhì)城市，尋找高價(jià)值的板塊，然后在板塊當(dāng)中尋找一些相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)價(jià)值清晰，客戶(hù)認(rèn)可度高的一些地塊還是根本邏輯，核心的部分可能由過(guò)去兩集中改成了多批次的出讓?zhuān)赡軐?duì)于房企來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)的壓力會(huì)得到一定程度的緩解。

但是判斷土地核心價(jià)值的邏輯沒(méi)有發(fā)生改變的話(huà)，大家還是會(huì)集中自己的優(yōu)勢(shì)資源資金去拿相對(duì)來(lái)說(shuō)市場(chǎng)價(jià)值邏輯更清楚，同時(shí)回報(bào)率更好的一些地塊。