2023年4月20日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》公布，并自2023年4月20日起施行。值得注意的是，該批復內容明確了“居住權”大于“財產權”的原則。
詳情查看：剛剛！最高法院發布：關于商品房消費者權利保護問題的批復！
在業內看來，這份批復的內容意義重大。北京金訴律師事務所主任王玉臣解讀稱，對不幸買到爛尾樓的購房者來說，終于有了“免死金牌”。
王玉臣表示：這些年爛尾樓比比皆是，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是畢竟沒有明確的規定。
很多人甚至不知道業主基本債權優先權的存在，以及最高院關于彩石山莊的批復（這個批復首次明確了購房人的基本債權優先權，但是并未公開，在網上很難通過官方渠道查到），所以，實務操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業主的權利并沒有得到有效保護。
但凡遇到爛尾樓或開發商負債累累，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，而業主也會主張要求交房或者退房款等。這個時候就會出現多種債權沖突的情形，而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權并沒有特別明確的規定，散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中，所以一些法院可能并不會考慮業主的優先權。對于購房人而言，顯然是有失公平的。
該批復以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，并明確認定了在什么情況下業主的房屋交付請求權和價款返還請求權優于抵押權、工程款優先受償權及其他債權，為相關案件提供了明確的裁判指引。
值得注意的是：此次最高院為保護購房者居住利益而作出的例外規定，僅限于“商品房”，不包括寫字樓、商鋪、廠房等其他房產。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次《批復》對購房者的保護力度要大于建筑企業。此次司法解釋涉及到商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。該政策在遇到退房索賠和工程款賠償兩個領域，要優先保護退房者的權益。不過，在退款時，需要認定房屋工程確實持續爛尾、且已經沒有交付的條件。
此外，購房者按揭貸款視為全額交付購房款，但期間的按揭貸款不能出現斷供。
樓盤點評
寫評論